September 23, 2020 By zuriesker.info 0

Strategi Pajak Real Estat

Langkah pertama dalam melakukan investasi real estat adalah memulai bisnis. Ada berbagai jenis badan usaha: kepemilikan perseorangan, Perseroan Terbatas (LLC), Seri LLC (hanya di negara bagian tertentu), Kemitraan Perseroan Terbatas (LLP), LLLP, S-Corp, C-Corp. Seri LLC dapat diatur di negara bagian berikut: Delaware, Iowa, Oklahome, Tennesee, Utah, Wisconsin.

Masing-masing memiliki kelebihan dan kekurangan. Satu-satunya aliran yang benar melalui entitas perpajakan dan yang paling menguntungkan dalam hal kepemilikan real estat adalah Perseroan Terbatas. Perseroan Terbatas memungkinkan Pajak Baru Anda membayar biaya terkait bisnis dengan dolar sebelum pajak. Sangat penting untuk dipahami bahwa ketika Anda dibayar dan menerima gaji Anda, pajak Anda sudah dikurangkan dan semua pengeluaran Anda apakah itu real estat atau terkait bisnis sudah dikurangkan berdasarkan SETELAH PAJAK. Ketika Anda memiliki LLC, Anda mengambil semua biaya bisnis, menguranginya, dan membayar konsultan pajak pajak penghasilan atas apa yang tersisa. LLC tidak membutuhkan catatan dan risalah rapat. Pengarsipan dokumen terbatas pada artikel organisasi yang mencantumkan anggota LLC. Keuntungan Pajak: LLC adalah entitas penerusan dan jika merupakan anggota tunggal, entitas tersebut dianggap diabaikan oleh IRS. Korporasi dikenai pajak berganda yang tidak hanya keuntungannya berupa pajak tetapi juga pembagian dalam bentuk dividen juga dikenakan pajak. Keuntungan lainnya adalah fleksibilitas dalam hal transfer kepemilikan LLC. Kepemilikan LLC dipandu oleh Perjanjian Operasi, yang merupakan dokumen internal. Untuk mengubah kepemilikan, yang perlu dilakukan adalah Perjanjian Pengoperasian dan tidak ada pengajuan yang diperlukan selain pembaruan dengan IRS untuk nomor ID pajak yang diberikan. LLC adalah satu-satunya entitas yang TIDAK tunduk pada batasan kerugian! Ini juga memiliki lebih sedikit pengarsipan daripada S-Corp dan sangat mudah dirawat. Jika Anda memiliki beberapa properti, miliki masing-masing di LLC dan miliki satu LLC untuk menjadi perusahaan induk Anda yang akan memiliki semua LLC lainnya. Untuk tujuan perpajakan, holding utama Anda LLC akan menjadi satu-satunya anggota LLC untuk yang lain dan Anda hanya perlu mengajukan satu pengembalian pajak. Selain manfaat pajak, LLC juga memungkinkan Anda memiliki tingkat perlindungan aset dasar. Jika bisnis Anda memiliki aset, aset tersebut dipisahkan dari aset pribadi Anda dan dalam kasus gugatan hukum, aset tersebut tidak dapat disentuh. Harap, perhatikan bahwa LLC adalah tingkat perlindungan aset DASAR dan jika pihak lawan memiliki pengacara yang baik, ada banyak cara bagaimana aset pribadi Anda dapat menjadi bagian dari gugatan hukum. Itu disebut menusuk kerudung perusahaan. Misalnya, Anda diharuskan memiliki rekening bank terpisah untuk LLC. Jika LLC Anda memiliki properti Anda, maka semua properti yang terkait dengan pendapatan dan pengeluaran harus keluar dari rekening bank tersebut. Jika ini tidak dilakukan, status LLC dapat didiskualifikasi dan aset pribadi Anda menjadi bagian dari gugatan tersebut. LLC Anda harus bereputasi baik dengan negara dan Anda harus memiliki informasi yang memadai tentang artikel organisasi Anda. Tujuan bisnis harus dinyatakan dengan jelas tanpa pengecualian dan Anda harus mengajukan perubahan jika diperlukan. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat hunian; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli untuk tujuan dijual kembali demi keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, LLC perlu diterbitkan di koran lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland, Anda perlu membayar biaya tahunan, yang saat ini berjumlah $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat hunian; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli dengan tujuan dijual kembali untuk mendapatkan keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, Anda perlu menerbitkan LLC di surat kabar lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland, Anda perlu membayar biaya tahunan, yang saat ini berjumlah $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut. Jika Anda membeli real estat, Anda harus mengatakan bahwa Anda membeli, menahan, menyewakan, atau menyewakan real estat hunian; jika Anda menjual, Anda harus menyatakan bahwa Anda membeli dengan tujuan dijual kembali untuk mendapatkan keuntungan, dll. Di beberapa negara bagian, Anda perlu menerbitkan LLC di koran lokal, dan harganya bisa sangat mahal; di negara bagian lain seperti Maryland, Anda perlu membayar biaya tahunan, yang saat ini berjumlah $ 300 setahun. Anda perlu memeriksa persyaratan dan pedoman negara bagian Anda dan selalu memiliki reputasi yang baik dengan negara bagian tersebut.

Tempat Tinggal Utama. Jika Anda memiliki LLC, Anda mungkin memerlukan kantor dan cukup nyaman di kediaman pribadi Anda. Menurut Kode IRS 288G, Anda diperbolehkan untuk memotong pembayaran sewa untuk ruang kantor Anda di kediaman pribadi Anda.

Depresiasi. Ini adalah pengurangan paling menguntungkan dalam real estat! Sementara real estat Anda naik, Anda diperbolehkan untuk mendepresiasi selama umur bangunan, yaitu 27,5 tahun dan mengambil pengurangan terhadap penghasilan Anda. Namun, penyusutan hanya diperbolehkan terhadap bangunan, tanah tidak dapat disusutkan. Misalnya, jika Anda memiliki rumah senilai 100.000, nilai bangunannya mungkin hanya $ 80.000 dan nilai tanahnya $ 20.000. Dengan demikian, Anda diperbolehkan mengambil biaya penyusutan terhadap nilai bangunan saja.

Depresiasi yang Dipercepat. Anda mungkin pernah mendengar dari akuntan Anda bahwa depresiasi yang dipercepat tidak diperbolehkan terhadap real estat, dan itu benar, tetapi ada cara untuk membuat perbaikan dikurangi di tahun-tahun sebelumnya dan itu semua tergantung pada bagaimana mereka diklasifikasikan. Misalnya perbaikan lahan seperti trotoar, trotoar, dan lansekap disusutkan selama 15 tahun; milik pribadi disusutkan selama 5 tahun. Barang-barang yang dianggap milik pribadi menurut kode IRS 1.48-1 (c) harus memiliki salah satu dari fitur berikut 1. aksesori 2. fungsi 3. kemampuan bergerak. Pada dasarnya segala sesuatu yang merupakan aksesori, fungsi atau benda bergerak adalah properti nyata. Jika Anda melakukan rehabilitasi dan dapat memasang dinding yang dapat dipindahkan, Anda dapat mengurangi biaya perbaikan selama 5 tahun. Jika tidak bisa digerakkan, maka Anda harus mengambil pengurangan 5-6 kali lebih sedikit untuk perbaikan dalam 5 tahun ke depan. Jadikan semua yang Anda bisa fungsikan, jadikan aksesori, atau buat bergerak! Seorang pengembang komersial membangun gedung perkantorannya dengan dinding ringan yang dapat dipindahkan dan mampu mengurangi $ 80.000 pada tahun yang sama.

Status DEALER. Saat membalik properti, penting untuk menghindari status “DEALER”. Dalam beberapa kasus, hal ini dapat dihindari dengan membalik properti melalui entitas yang berbeda, dalam beberapa kasus dengan melakukan beberapa transaksi, tetapi cara termudah yang “ramah investor” adalah dengan hanya menyatakan NIAT INVESTASI Anda. Jika Anda menyatakan bahwa niat investasi Anda adalah membeli, menahan, menyewakan, dan menyewakan properti kecuali dipaksa untuk menjual dalam kondisi tertentu seperti kebutuhan modal kerja, Anda dapat lolos dengan tidak dianggap sebagai DEALER.